Una valoración es un proceso intelectual cuyo resultado es un parecer sobre valor. A tal parecer o estimativa se llega después de un proceso formal que habitualmente emplea los tres “enfoques comunes del valor”. éstos son: el Enfoque de Costo, o sea, cuánto costaría reponer la construcción y sus mejoras, descontando el deterioro físico y otros factores y sumando el valor del terreno; el Enfoque de Comparación de ventas, que consiste en comparar con otros inmuebles parecidos y cercanos que hayan sido vendidos recientemente y que es, en general, la mejor y más exacta indicación del valor de una propiedad residencial; y, finalmente, el Enfoque de Renta, que tiene suma importancia para la valoración de propiedades que generan renta y consiste en estimar cuánto un inversionista pagaría teniendo en cuenta la renta que el inmueble genera.
El tasador da un parecer profesional e imparcial sobre el valor de mercado, para que sea usado al tomar decisiones en cuanto a inmuebles. Los tasadores presentan sus análisis formales en informes de valoración.
Hay muchas razones que llevan a solicitar una valoración, aunque la más común se relaciona con transacciones inmobiliarias e hipotecarias. Entre otras razones para solicitar una valoración tenemos:
Obtener un préstamo.
Reducir la carga impositiva.
Determinar el costo de reposición para el seguro.
Cuestionar elevados impuestos inmobiliarios.
Resolver sucesiones.
Proveer un instrumento de negociación para la compra de inmuebles.
Determinar un precio razonable al vender inmuebles.
Proteger los derechos del interesado en casos de expropiación.
Por exigencia de una repartición gubernamental, tal como el IRS.
Si el interesado está involucrado en una causa judicial.
El tasador no es inspector de casas y no efectúa una inspección completa del inmueble. La inspección es una verificación hecha por un tercero que verifica la estructura accesible y los sistemas mecánicos de la casa, de los cimientos al techo. El informe del inspector de casas consiste en general en una evaluación del estado de lo siguiente: sistema de calefacción, sistema de aire acondicionado central (si la temperatura lo permite), cañerías e instalación eléctrica; tejado, desván y aislamiento visible; paredes, cielos rasos, pisos, ventanas y puertas; cimientos, sótano y estructura visible.
En pocas palabras, se diferencian como la noche y el día. El CMA se basa en imprecisas tendencias de mercado. En cambio, la valoración se basa en ventas comparables concretas y pasibles de verificación. Además, la valoración toma en cuenta otros factores como el estado, la localización y los costos de construcción. El CMA provee una cifra aproximada “grosso modo”. La valoración, en cambio, tiene como resultado un parecer sobre valor defendible y cuidadosamente documentado.
Sin embargo, la principal diferencia está en la persona que prepara el informe. Quien prepara el CMA es un agente de propiedad inmobiliaria que puede o no tener verdadero conocimiento del mercado o de los conceptos de valoración. La valoración es preparada por un profesional licenciado y habilitado que ha hecho carrera valorando propiedades. Además, la opinión del tasador es independiente porque él no tiene interés personal en el valor del inmueble, a diferencia del agente de propiedad inmobiliaria, cuyos ingresos dependen de ese valor.
Todo informe debe proveer una estimación de valor digna de crédito y especificar lo siguiente:
El cliente y otros usuarios a quienes se destina.
Para qué será usado el informe.
El objetivo de la tarea.
Tipo y definición del valor informado.
Fecha de vigencia del parecer y de las conclusiones del tasador.
Características pertinentes de la propiedad, a saber, atributos de la localización, atributos físicos, legales y económicos, la valoración del interés del inmueble, así como aspectos no inmobiliarios incluidos en la valoración, como la propiedad personal, incluso artefactos y equipamientos para uso en actividad comercial o profesional y aspectos intangibles.
Servidumbres, restricciones, gravámenes, arrendamientos, reservas, compromisos, contratos, declaraciones, tributos especiales, ordenanzas y otros elementos de esa índole que sean conocidos.
División de participación, tal como participación fraccionaria, división física y posesión parcial.
El alcance del trabajo efectuado para terminar la tarea.
Al presentar un informe de valoración, todo tasador debe asegurar lo siguiente:
Que el análisis de la información utilizado para efectuar la valoración fue adecuado.
Que no se cometieron errores significativos por acción u omisión, sea en forma individual o conjunta.
Que al prestar los servicios de valoración no incurrió en descuido o negligencia.
Que el informe de valoración que ha presentado es digno de crédito y puede ser sustentado.
Most states require that real estate appraisers are state licensed or En la mayoría de los estados se exige que los tasadores de inmuebles tengan licencia o habilitación otorgada por el estado. El tasador licenciado o habilitado por el estado se somete a un largo proceso de aprendizaje y experiencia que lo capacita para emitir un parecer imparcial. Para obtener su licencia o habilitación, los tasadores deben satisfacer rigurosos requisitos de educación y experiencia. Además, ellos tienen que cumplir el estricto código de ética de su ocupación y observar las normas nacionales para la práctica de la valoración inmobiliaria. Las reglas para el desarrollo de una valoración y la presentación de sus resultados son garantizadas por la vigencia de las Normas Uniformes de la Práctica de Valoración Profesional (USPAP).
La reglamentación para licenciamiento y habilitación de Tasadores de Bienes Inmuebles es diferente en cada estado. Sin embargo, en la mayoría de los casos las licencias o habilitaciones son otorgadas después de muchas horas de cursos, pruebas y experiencia práctica. Cuando ya ha sido licenciado, el tasador aún debe seguir haciendo cursos para que su licencia se mantenga válida.
En general, los tasadores son contratados por prestamistas a fin de estimar el valor del inmueble al que se refiere una operación de préstamo. Los tasadores también dan pareceres en litigios judiciales, cuestiones impositivas y decisiones de inversión.
Gathering data is one of the primary roles of an appraiser. Data can Reunir datos es una de las principales tareas que el tasador debe desarrollar. Se puede dividir a los datos en Específicos y Generales. Son datos específicos los que corresponden a la casa en sí. Entre otros aspectos, el tasador considera la localización, el estado, las comodidades y el tamaño.
Los datos generales son obtenidos en varias fuentes. Los Servicios de Listado Múltiple (MLS) de la localidad proveen datos sobre casas que han sido vendidas en los últimos tiempos y pueden servir para fines de comparación. Los registros de impuestos y otros documentos públicos sirven para verificar los reales precios de venta en cada mercado. Los datos sobre zonas inundables se obtienen en fuentes de datos de la FEMA (Agencia Federal de Administración de Emergencias), como el programa InterFlood de la firma a la mode. Lo más importante, sin embargo, es el bagaje de datos que el tasador reúne con su experiencia de tasar otras propiedades en el mismo mercado.
Siempre que el valor de su casa u otro bien inmueble sirve como base para tomar una decisión importante en materia financiera, una valoración ayuda mucho. Si usted va a vender su casa, la valoración le ayuda a fijar el valor más correcto. Si va a comprar, le evita pagar demasiado caro. Si usted es parte en un proceso de sucesión o divorcio, la valoración asegura que la división de la propiedad sea justa. Con mucha frecuencia, la casa es el único o el mayor activo que las personas poseen. Por eso, sabiendo cuál es su valor real usted puede tomar decisiones financieras correctas.
PMI es la sigla en inglés del Seguro Hipotecario Privado. Sirve para cubrir al prestamista contra pérdidas por casas adquiridas con pago inicial inferior a 20% del valor del inmueble. Cuando el valor amortizado de la casa llega al 20%, usted puede eliminar el PMI y reducir su gasto inmediatamente.
En la mayoría de las valoraciones, el primer paso es la inspección de la casa. En esta etapa, el tasador vendrá a su casa y la medirá, verá la distribución de las habitaciones, confirmará todo lo que se refiere al estado general del inmueble y sacará fotos para incluirlas en el informe. Lo que usted puede hacer para ayudar es, principalmente, facilitar el acceso del tasador al exterior de la casa. Pode los arbustos y desplace los objetos que puedan dificultar la medición de la estructura. En el interior de la casa, asegúrese de que el tasador pueda llegar con facilidad a calderas, calentadores de agua y otros artefactos.
Si usted los tiene, los siguientes papeles seguramente ayudarán al tasador a realizar un trabajo más exacto y en menos tiempo:
Un plano de la casa y del terreno.
Una escritura o título con la descripción legal.
Una boleta de impuesto reciente.
Una lista de bienes personales que serán vendidos con la casa, si los hubiere.
Una copia del proyecto original.
El valor de mercado o valor normal de mercado es el precio más probable que una propiedad debe alcanzar (por el cual será vendida) en un mercado abierto y competitivo en condiciones necesarias para una venta justa, en la cual el comprador y el vendedor actúan con prudencia y conocimiento y presuponiendo que el precio no sufre influencias indebidas. Queda implícita en esta definición la consumación de una venta en una determinada fecha y la transferencia de la propiedad del vendedor al comprador en las siguientes condiciones: (1) comprador y vendedor están predispuestos, en general; (2) ambas partes están bien informadas o asesoradas; (3) se da un tiempo razonable para exponer el inmueble al mercado abierto; (4) el pago se hace al contado en dólares norteamericanos o mediante financiación de efecto comparable; y (5) el precio representa la contrapartida normal por la propiedad vendida, sin ser influenciado por financiación especial o no tradicional ni por privilegios concedidos por alguien relacionado con la venta.
En la mayoría de las transacciones inmobiliarias, el prestamista es quien solicita la valoración. Si bien el comprador de la casa paga el informe entre los gastos de la operación, el prestamista se reserva el derecho de usar el informe o cualquier información que éste contenga. El comprador de la casa tiene derecho a recibir una copia del informe - generalmente incluida entre los demás documentos de la operación - pero no puede usarlo para ningún otro fin sin autorización del prestamista.
La excepción a esta regla se da cuando el propietario de la casa contrata a un tasador directamente. En este caso, el tasador puede estipular cómo se podrá usar la valoración, o sea, por ejemplo, para eliminación del PMI, para planeamiento de sucesión o impugnación de impuesto. Si no se estipula otra cosa, el propietario de la casa puede usar la valoración para cualquier fin.
La respuesta depende de dónde esté localizada la casa. Diferentes mercados valoran las comodidades de distinta forma. Agregar un sistema de aire acondicionado central en Houston (Texas) puede aumentar el valor considerablemente, mientras que instalarlo en una casa en Buffalo (Nueva York) quizá no altere mucho el precio.
En general, lo que trae el mayor aumento es la remodelación de la cocina de la casa. Según una encuesta nacional, las remodelaciones de cocinas dan como resultado un aumento promedio equivalente a 88% de lo invertido. O sea, un proyecto de remodelación de cocina que cueste $10.000 le sumará cerca de $8.800 al valor de la casa. En segundo lugar están los baños, que restituyen 85% de la inversión.
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